相続した不動産の名義変更手続き(相続登記)

不動産の名義変更とは

不動産にはそれぞれ所有者がおり、この土地の所有者は○○さん、というように国に登録されています。誰が所有者として登録をされているのかは最寄りの法務局に行き、登記簿を請求することによって確認することができます。

 

持ち家の方であれば、おそらく世帯主の方が所有者として登録されているでしょう。

 

相続した不動産の名義変更手続きのことを相続登記と呼んだりしますが、相続登記とは、不動産の所有者が亡くなられた場合に、その不動産の登記名義を亡くなった方から不動産を承継した相続人へ名義の変更を行なうことをいいます。

 

相続登記には、いつまでにしなければならないという決まりはありません。しかし早めに手続きをすることをお勧めしております。その理由については、こちらをご参照ください。

(⇒ 相続登記、お済みですか?

 

相続登記に必要な書類

相続登記を法務局に申請する際に、改正原戸籍、除籍謄本、戸籍の附票、場合によっては不在住・不在籍証明、権利証など、普段あまり接することない書類を一緒に提出する必要があります。

 

当相談室に相続登記のご依頼をいただけば、戸籍等の登記に必要となる書類の収集は当相談室がお客様に代わり行うことができますので、お客様にわざわざ戸籍等を集めていただく必要はございません。

 

 

不動産の名義人である親が亡くなり、唯一の相続人である子にその名義を変更する場合

例えば、不動産の名義人である父が亡くなり、母は既に他界されており、相続人が子1名であるような場合に、父から子への相続登記に必要になる書類は次のとおりです。

  1. 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍、除籍、改正原戸籍
  2. 亡くなった方の戸籍の附票または住民票の除票
  3. 相続人の戸籍謄本
  4. 相続人の住民票
  5. 不動産の固定資産評価証明書

相続人2名が遺産分割協議をし、その1名に名義を変更する場合

例えば、不動産の名義人である父が亡くなり、相続人が母と子1名であるような場合に、母と子で遺産分割協議をして子1名の名義へ変更するときに必要になる書類は次のとおりです。なお、子1名が未成年者であるときは裁判所に特別代理人の選任の申立てをする必要があります。

  1. 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍、除籍、改正原戸籍
  2. 亡くなった方の戸籍の附票または住民票の除票
  3. 相続人全員の戸籍謄本
  4. 相続人全員の印鑑登録証明書
  5. 不動産を取得する相続人の住民票
  6. 遺産分割協議書(実印押印)
  7. 不動産の固定資産評価証明書

意外と大変な相続登記

亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍を集める作業は、戸籍を取ることに慣れていない方や戸籍を読むことができない方には大変な作業であり、とても時間のかかる作業です。当相談室ではお客様に代わり手間と時間のかかる戸籍を代理で収集するサービスも行っております。

(⇒戸籍代理収集サービス

 

また、相続登記に必要な書類が必ずしも揃うわけではありません。

 

例えば、上記1の戸籍が焼失してそもそも行政に保管されていない、上記2の住民票の除票は、保存期間が経過してしまったため廃棄されてしまった、などというようなことがあります。このような場合、登記申請をする法務局と相談をしながら権利証や不在住・不在籍証明書など本来用意する書類の代わりとなるものを用意することになります。

 

その他にも遺言書があった場合の相続登記、遺産分割調停をしたときの相続登記、相続人の一部が相続放棄をしたときの相続登記、被相続人の兄弟姉妹が相続する場合の相続登記など、ケースによって相続登記に必要となる書類が変わりますので、相続登記をご検討されている方は相続登記手続きの実績豊富な当相談室までお気軽にお問い合わせください。

 

 

相続登記を全て自分で行う方法

もちろん、相続登記を全てご自身で行うことも可能です。今はインターネットや書籍に色々と情報がありますし、法務局の方も色々と教えてくれます。

 

近年、法務局の登記相談は事前予約制となっていますので、法務局に相談をするときは事前に予約をしてから行く必要があります。1回だけの相談で終わることはなかなかありませんので、何回か法務局に足を運ばなければならないケースが多いと思います。

 

相続人3名が、遺産分割協議をして、不動産を相続人のうち1名の名義に変更するときの大まかな流れは次のとおりです。

  1. 不動産の登記簿謄本の取得、確認
  2. 遺産分割協議、協議内容の確定
  3. 亡くなられた方の出生から死亡までの戸籍、戸籍の附票の取得
  4. 相続人全員の戸籍、印鑑証明書の取得
  5. 不動産を取得する方の住民票の取得
  6. 固定資産評価証明書の取得
  7. 遺産分割協議書への押印
  8. 登記申請書の作成
  9. 法務局へ登記申請
  10. 登記権利証(登記識別情報)の回収
  11. 登記簿謄本の回収

申請書の様式は法務省のホームページにありますので、そちらをご参照ください。また、戸籍などは他の相続手続きで使うことが多いため、「原本還付」処理をして原本は返してもらうようにしましょう。遺産分割協議書の内容を間違えてしまうと修正のために再度相続人全員の押印が必要となりますので、内容には十分ご注意ください。

 

面倒な手続きは、司法書士に全てお任せ

相続登記手続きの大部分は、司法書士にお任せいただくことができます。

 

戸籍、戸籍の附票、住民票、固定資産評価証明書、登記簿謄本などは、相続登記の依頼を受けた司法書士は代理取得することができます。

 

遺産分割協議書の作成もご依頼いただけますので、お客様がご用意いただくのは相続人全員の印鑑登録証明書だけです。

 

お忙しい方や戸籍などの集め方・読み方が分からない方は特に司法書士に依頼することをお勧めします。もちろん、法務局への登記申請や戸籍などの原本還付、権利証の回収など、登記申請から完了・納品まで司法書士は責任を持って行います。

 

不動産は単独名義にしておくことをおすすめします。

相続人が複数いるケースでは、とりあえず法定相続分に応じて不動産を共有名義にしておこうと考える方もいらっしゃるかもしれません。子2名が2分の1ずつ不動産の持分を持ち合い、どちらかの子が当該不動産の住むようなケースです。

 

しかし、当事務所では次のような理由から不動産は共有名義ではなく単独名義にしておくことをおすすめしています。

 

 

1.売るときは、共有名義人全員の協力が必要となります。

1つの不動産を共有で所有していると、いざこの不動産を売りたい!この不動産に担保権を設定してお金を借りたい!となったときに、売却手続きにおいて共有で所有している全員の協力が必要となるため、遠方あるいは海外に住んでいる人がいると非常に手間がかかってしまいます。何年も疎遠となっているうちに、いつの間にか連絡が取れなくなってしまっている共有者がいるかもしれません。

 

法律上は、自分の持分だけを売ることはできますが、全体の所有権ではなく共有持分だけを買う人というのは通常あまりいません。

 

2.共有名義人にも相続が発生していきます。

不動産を共有で所有している親族が、いつでも連絡を取り合うことができる、仲の良い状態であればまだいいですが、仲が悪くなってしまった場合は、いざこの不動産を売りたい!この不動産に担保権を設定してお金を借りたい!となったときに、話がまとまらなくなってしまう可能性があります。

 

さらに、共有者が亡くなり相続が発生してしまうと、その共有者の妻、子、あるいは共有者の妻の兄弟姉妹、その子なども共有者となる可能性があり(さらにそれらの方々の相続人・・・その相続人・・・)、時間が経過すればするほど利害関係人が増えていきます。

 

また、不動産の共有者の関係性が薄くなればなるほど、共有者同士が疎遠になっていきますので、このような背景からも話がまとまらなくなる可能性が高くなっていきます。

 

3.共有者が持分を売却したり、差し押さえられる可能性があります。

不動産の共有者は、その共有持分を売却したりその持分に抵当権を設定したりすることができます。

 

通常、不動産の持分だけを購入する人は少ないですが、持分だけを売買することは何の問題もありません。不動産の共有者には、その不動産を利用する権利がありますので持分を購入した他人がそのような権利を主張してくる可能性もあります。その不動産に対する中には他の共有者を追い出すためにあえて持分を安く購入する人もいるようです。

 

また、不動産の持分も財産であるため、共有者がお金に困っているようなケースでは不動産の持分が債権者に差し押さえをされたり、売却されてしまう可能性もあります。

 

 

相続登記の費用

相続登記のご費用は、案件によって作業量などが異なりますので、以下はあくまで目安となります。

  費 用
司法書士報酬      45,000円~
遺産分割協議書 5,000円~
登記情報 1通につき 335円
登記簿謄本 1通につき 500円
交通費・通信費 3,000円~
戸籍等代理取得 1通につき 2,500円(実費・報酬)
登録免許税 不動産の評価額×1000分の4

評価額2,000万円の土地(1筆)・建物(1戸)の相続登記費用例

  報酬 登録免許税等
所有権移転(相続) 45,000円  80,000円
インターネット登記情報(2件)   670円
登記簿謄本(2通)   1,000円
交通費・通信費 5,000円  
消費税 4,000円  
合計 54,000円 81,670円

合計 135,670円となります。

 

※相続人が複数の場合を含め、法定相続を前提とした相続登記の例です。

※戸籍等の収集をご依頼された場合は、追加で費用が発生いたします(1通2,500円)。

 

不動産を相続して数年が経ちました・・・。

兄弟姉妹との遺産分割協議も終わり不動産を相続したけれども、

  • 名義変更はまだ済ませていない方
  • 不動産の名義変更はしなきゃとは思っていても忙しくてつい放置してしまっている方
  • 相続登記の方法が良く分からないから手を出せない方

戸籍などの必要書類の収集、遺産分割協議書の作成など、相続登記に必要となる書類の大部分を当相談室で準備することができます。

 

今相続登記をしないで後で困るのは、不動産を取得した相続人自身よりも、むしろその妻や子どもたちであるケースが多いです。このページをご覧いただいたことを機に、相続登記をしませんか?

 

 

お見積りは無料です。

相続登記費用のお見積りを希望される場合、固定資産税の納税通知書あるいは固定資産評価証明書など名義変更をする不動産の評価額の分かるものをお持ち・お送りください。

 

メールによるお見積りも承っておりますので、メールでの連絡をご希望される場合はこちらまでお願いします。

 


業務対応エリア

埼玉県さいたま市、上尾市、久喜市、桶川市、北本市、鴻巣市、白岡市、蓮田市、伊奈町、川口市、蕨市、戸田市、草加市、越谷市、坂戸市、川越市とその周辺エリア